東京 マンションリフォームの専門会社 ライフデザインが施工したマンションリフォームの成功物語 事例集

私たちライフデザインの仕事は、

築年が経過したマンションをリフォームすることで「最新・最先端の住まい」に再生することです。


そのためには、

事前に現場を精査し、

限られた予算の中で、関係法令を遵守した上で最大の効果を発揮させる機能を持った資材と

最適な居住性を実現させる仕様を組み入れた設計を行い、お客さまに提案する必要があります。

それを書面で表現したものが「見積もり明細書」なのです。


したがって、見積もり書は、

部屋ごと、部位別に集計した明細書を作成し、

資材費と工賃を明確に分離した「ガラス張り」の内訳書になります。


また社内では

リフォームの作業工程・構成部材ごとにコスト分析を行い、

品質・商品価値・性能を低下させることなく

コスト減をはかれるか検討する価格分析を何回も行った上で、

お客さまのご予算に添った工事総額の調整を行っています。


私たちは、

ひとまとめで「イクラ」、パッケージで「イクラ」、１㎡当たりで「イクラ」
などといった、メニュー表示や丼勘定の上で仕事は行いません。


ましてや、現場も確認せず、他社が作った仕様に添って見積もりを作成するなどといった無責任な仕事は絶対に行いません。


この姿勢が、
私たちにとって「プロとしての責任」「プロとして完璧を目指す」証でもあると肝に銘じて取り組んでいます。


生意気なことを言うようですが、

私たちは、損得ではなく、理念で仕事をしています。



目先の損得で仕事を選ぶようなことはせず、お客さまの夢を実現するマンションリフォームの仕事を通じて心を鍛え、
プロリフォーマーとしての自覚を持ちながら仕事に取り組んでいます。



★よく「ドンブリ勘定」といわれるように、建設業界の金銭感覚ほど大雑把なものはありません。

例えば、
新築住宅の場合には、１坪当たり５０万円とか４５万円とか、最近では「みのさん」が２３万円！？とか言うのもまで、、、。

間取りプランや使用する材料など何も仕様が決まっていない段階で価格が決まっていきます。

当然見積書も大雑把なものが多く、

「大工工事一式」「設備工事一式」という項目が並びます。


何もないところから家を建てていく新築工事では、それもある程度通用しますが、

解体後にどんな問題が生ずるか予測もつかないリフォームで、このようなパンフレットメニュー表を出せるのでしょうか？


どんな材料を使用するのか、

どこまでが見積書の工事範囲でどこから追加工事となるのか

などが事前に分からなければ、間違いなくトラブルの原因となるでしょう。


★「信頼できるリフォーム会社」なら、「◎◎工事一式」「㎡当たりイクラ」というような大雑把な見積書ではなく、

使用する材料や商品、職人の費用といった工事内容が明快で分かりやすい見積明細書を出してくれるはずです。

そのためには、

見積もり作成の前に工事対象部分の『　数量　』　を集計する『　積算　』　作業がとても重要になります。

ライフデザインでは、
案件ごとに専任の担当者が積算集計を行い、施工範囲や施工数量を確認します。







では、「根拠の無い安売り」を見抜くにはどううしたらよいのでしょうか？





★総工事金額を「居室」ごと、「工種」別にマトリクス集計されているか？

例えば縦軸に工種ごと、横軸に居室別に金額集計してあれば、
この部屋の総工事費用がどの位かかっているのか明確に表示されます。

ですから、ご予算に応じて施工範囲の見直しができます。



★施工範囲の数量を「部屋ごと」「部位別」に表示しているか？

このように「部屋ごと」例えば玄関、洋室など

「部位別」　例えば床、壁、天井などのように工事対象を明確に表示されていれば

施工範囲の不明瞭さが解消されます。



★木材、建材費などの資材費用と、作業工賃を分離表示しているか？
リフォーム工事は専門分野の商品となり、価格の妥当性についての判断基準が難しいとされています。

例えば
「フローリング工事　材工共　１３，０００．－／㎡」といったように

材料費と工賃を合わせた「複合単価」で表記されいる場合があります。

これでは、資材費はイクラ掛かっているのか？作業工賃はイクラなのかが解りません。

価格情報を開示して、作業工賃と資材材料費を分離して表示されていれば、資材の品番変更がし易くなります。

つまり、間口が一間の収納を造作する場合
必要とされる構造材・造作材などの材料明細と木工大工の作業工賃を分離計上します。

このように「ガラス張り」の見積もり明細にすることによって、
価格の根拠を明示し、お客さまご自身でも適正価格か否かの判断ができるように表示されるべきです。



★材料・資材のメーカー名、品番、定価、ご提供価格が表示されているか？

リフォームの工事費用は、商品のグレードや品番によって価格が大きく変わりますが、

基本的に工賃は変動しません。

例えば
選ぶフローリングのグレードを、標準品から高級品に変更したとしても、

資材の金額が変わるだけで、標準的な貼り込み作業工賃は基本的には変動しません。

リフォーム工事全体のご予算の中で、仕上げ材の選択肢がひろがります。

また、他社見積もりの仕切価格との対比がし易くなります。



という訳で、この物件の　『　積算　』　と『　見積もり　』　作成は宇都宮店長が担当しました。

見積もり内訳はこちらを＞＞＞＞ご覧ください。

建築では、工事を完成させるのに必要な費用を、図面や仕様に基づいて予測計算を行い集計します。
これが『　見積もり書　』と言われるものです。


見積もり書はほとんどの場合　『　数量　』ｘ『　単価　』　で表示されるため、
予め　工事範囲の構成部分（床・壁・天井など）の数量を積算しておく必要があります。

新築工事・リフォーム工事にかかわらず、『　見積もり作業　』の大半の時間がこの『　積算　』に充てられます。


リフォーム工事の見積もりは新築工事にくらべると　『　難しい　』　とか　『　やってみなければわからない　』と言われます。

■工事の規模が小さい場合、通常の単価では施工できない。
■壊してみないと解らない部分が多い。
■工事範囲や仕様の変更が多い。
■現況を撤去する範囲と残す部位の線引きが曖昧。
■日常生活の中で施工するため直接工事費以外の費用が発生する。


こういった理由から、リフォーム会社の見積もりは各社それぞれの考え方や方法で作成されています。


したがって、「やってみなければ解らない」といった不安要素が滲み出るような『　一式　』計上による表示の仕方もあれば、

経験に裏付けられた詳細な数量と単価で表示される内訳明細書もあり、

また、
その根拠となる数量の集計方法なども統一されておらず、
合い見積もりを取ってみても比較しづらかったり、価格の算出根拠が違うため大きな金額差が発生したりと
参考にならないケースがよく起こります。


この、『　難しい　』とか、『　やってみなければわからない　』ことが原因で
リフォーム工事の見積もり内容が曖昧になったり、
不安定な金額になるようではユーザーとして心配でたまりません。

このような「リフォーム工事特有」の状況で発生するリフォーム会社側の『　不安　』と
ユーザー側の『　心配　』を解消するのが、『　実績と経験の裏付け　』になります。


専門特化した分野のリフォーム工事であれば、過去の事例や経験をふまえて適切な工事方法が選択され、
実証的な資材数量や、作業量に基づいた見積もりが作成されます。

つまり、得意な分野で経験や実績を数多く積んだリフォーム会社の見積もりは信頼性が高いと言えます。


今回の物件の積算と見積もり作成は　宇都宮店長が行います。



まず、全室の床・壁・天井といった部位別に数量集計を行います。


フリーウエアのapplicationソフト「マイツール」で簡易プログラムを組んだ積算集計表を作成します。



これが入力画面です。




これが、自動計算プログラムです。
２０００年５月２７日にバージョンアップしてからもう８年以上継続して使用しています。



数量の積算が完了すると、同じく「マイツール」で作られた「シミュレーションプログラム」に入力しながら、
内訳明細データの作成を行います。




この作業を通称「ＳＩＭ表作成」と呼んでいます。

積算・見積もり　の作業はこの２つですが、

中古マンションスケルトンリフォーム『　リノマンション　』の場合、図面から寸法を拾い出して積算を行い、
ＳＩＭ表にデータを入力する作業は　　百戦錬磨の宇都宮店長でも　　一週間程度の作業時間が掛かります。


そして！出力された見積書が
こちらになります。




見積もり書は、４種類あります。


■１．表紙となる『　鏡　』です。



工事費の総額・決済条件・施工物件の所在地・専任担当者などが記載されます。



■２．いわゆる工種別の『　大項目　』集計です。



工事種類ごとに集計された項目表です。
建築工事の見積もり書としては欠かせない代表的な集計表です。



■３．リフォーム会社によって表現方法が大きく異なる『　内訳明細書　』です。



部位別・資材・作業費・メーカー・定価などが詳細に表示された内訳明細書です。

内訳明細書の表現に『　一式　』表示が多発するような見積もり明細書は、信頼性に欠けると言えます。



■４．工事総額の予算配分が一目瞭然となる居室別工事費集計『　マトリクス表　』です。



内訳明細のデータが詳細にまとめられていれば、部屋ごと、工事種類別に再集計することは、
それほどやっかいな作業ではありません。
工事費総額の中で、どの部屋に費用配分されているかを確認し、工事範囲を検討するためには大変便利な集計表です。



と言うことで、、。


中古マンション　スケルトンリフォーム　『　リノマンション　』の見積書とマトリクス集計表が完成しました！！。



あとは、お客さまのリフォーム予算と見積もり金額の調整です。

予算との格差を調整する『　value engineering　』ＶＥ作業について
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。

今回のリノマンション計画で作成した見積もりは２プランです。

■ホテル仕様で計画されたプラン１の工事費が１８２０万円。
■和風モダンの仕様で計画したプラン２の工事費総額が１６００万円。

以上の２種類になりました。


■お客さまの予算は１５００万円、、。

中古マンションリフォームの場合、実際の工事費が予算を上回ることは珍しくありません。
この『　差額　』を　どのような考え方で調整するのか、がとても重要になります。


既存の間取りを変えないリフォーム工事であれば、
工事範囲を縮小するなど、ボリューム調整で解決することも可能ですが、

今回のようにスケルトンリフォームとなると、
製品や部品の本質的機能を確保しつつ、最小原価を求める手法が要求されます。

この『　本質的機能　』には使用上の機能だけではなく、
鶴崎さんや山口さんが提案したデザインの外観・魅力なども含まれます。


ここで、威力を発揮するのが『　詳細内訳書　』です。

前回ご紹介したように、

工事費の積算が、　「部屋ごと」　例えば玄関、洋室など。
「部位別」　　例えば床、壁、天井など、　のように

工事対象が明確に集計され、さらに、作業工賃と資材材料費を分離して集計されていれば、
機能・性能を確保しながら、計画予算に合わせた工事内容の見直しが可能になります。


■変更できること・変更できないこと。

プラン１とプラン２の工事リストを集計しました。


すでにお気づきかと思いますが、

住宅性能を向上させる「遮音」「断熱」「通信」「給排水」「吸排気」といった、
安全・安心＋住宅性能を向上させるための施工はレイアウトプランが変わったとしても共通の仕様です。

したがって、工事費用についてもほとんど変動しないことがわかります。

一方、

床・壁・天井の仕上げ材や住宅設備機器類、建具、家具、照明器具などは、
お客さまのライフスタイルや個性・ニーズによって提案されますが、

選択する資材の材質やグレードで工事費用が大きく変動します。

この『　変動項目　』について、デザインの外観・魅力を維持しながら資材を選び直し、
最小原価を求める作業『 value engineering 』を行います。


■ＶＥで、１４３５万円の工事費が確定

お客さまと打ち合わせた結果、
基本的な間取りは、「プラン２」の１ＬＤＫ（畳コーナーは開閉間仕切り）＋納戸を採用することになりました。

「大理石調タイル」を石目調の「硬質塩ビタイル」に、
壁面の仕上げは「紙クロス＋Ｊカーラー塗装」から「標準クロス」に、
「オーダーメイドの建具」を「メーカー既製品」に変更するなどのＶＥ効果で、

１６５万円を減額することができました。

■工事明細に基づいた最終レイアウトが決定


最終的にこのようなレイアウトで決定しました。

いよいよ、着工です。

と、、その前に。着工前に欠かせない　『　リノマンションの設計図書　』
詳しくは、こちら＞＞＞＞をご覧ください。