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予算との格差を『 ＶＥ作業 』(value engineering)で調整する
今回のリノマンション計画で作成した見積もりは２プランです。
■ホテル仕様で計画されたプラン１の工事費が１８２０万円。
■和風モダンの仕様で計画したプラン２の工事費総額が１６００万円。
以上の２種類になりました。
■お客さまの予算は１５００万円、、。
中古マンションリフォームの場合、実際の工事費が予算を上回ることは珍しくありません。
この『 差額 』を どのような考え方で調整するのか、がとても重要になります。
既存の間取りを変えないリフォーム工事であれば、
工事範囲を縮小するなど、ボリューム調整で解決することも可能ですが、
今回のようにスケルトンリフォームとなると、
製品や部品の本質的機能を確保しつつ、最小原価を求める手法が要求されます。
この『 本質的機能 』には使用上の機能だけではなく、
鶴崎さんや山口さんが提案したデザインの外観・魅力なども含まれます。
ここで、威力を発揮するのが『 詳細内訳書 』です。
前回ご紹介したように、
工事費の積算が、 「部屋ごと」 例えば玄関、洋室など。
「部位別」 例えば床、壁、天井など、 のように
工事対象が明確に集計され、さらに、作業工賃と資材材料費を分離して集計されていれば、
機能・性能を確保しながら、計画予算に合わせた工事内容の見直しが可能になります。
■変更できること・変更できないこと。
プラン１とプラン２の工事リストを集計しました。
すでにお気づきかと思いますが、
住宅性能を向上させる「遮音」「断熱」「通信」「給排水」「吸排気」といった、
安全・安心＋住宅性能を向上させるための施工はレイアウトプランが変わったとしても共通の仕様です。
したがって、工事費用についてもほとんど変動しないことがわかります。
一方、
床・壁・天井の仕上げ材や住宅設備機器類、建具、家具、照明器具などは、
お客さまのライフスタイルや個性・ニーズによって提案されますが、
選択する資材の材質やグレードで工事費用が大きく変動します。
この『 変動項目 』について、デザインの外観・魅力を維持しながら資材を選び直し、
最小原価を求める作業『 value engineering 』を行います。
■ＶＥで、１４３５万円の工事費が確定
お客さまと打ち合わせた結果、
基本的な間取りは、「プラン２」の１ＬＤＫ（畳コーナーは開閉間仕切り）＋納戸を採用することになりました。
「大理石調タイル」を石目調の「硬質塩ビタイル」に、
壁面の仕上げは「紙クロス＋Ｊカーラー塗装」から「標準クロス」に、
「オーダーメイドの建具」を「メーカー既製品」に変更するなどのＶＥ効果で、
１６５万円を減額することができました。
■工事明細に基づいた最終レイアウトが決定
最終的にこのようなレイアウトで決定しました。
いよいよ、着工です。
と、、その前に。着工前に欠かせない 『 リノマンションの設計図書 』
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