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物件の概要
２００８．０５０６「物件の概要」
■『ヴィンテージマンション』とは
１９６０年代から７０年代に竣工した都心のマンションで、デザイン的に洗練された建物を意味しています。
東京都内でも、山の手エリアとして代表される場所、文京区・千代田区・渋谷区・港区・中央区には古くからの高級住宅地が点在しており、特にこのエリアには「ヴィンテージマンション」が数多く点在しています。
今回は、この山の手エリアを代表する『港区』でリノマンションを行います。
■白金という地名の由来
白金という地名の由来は、１４００年以前にこの地を開いた富裕の豪族「柳下上総介」が、大量の銀（しろかね）を所有していたことから、銀長者が変じて白金長者と呼ばれるようになり、それが変じて地名になったと伝えられています。
この白金長者の住まいがあったとされるのが、現在の白金５丁目にある国立自然教育園のあたり。
園内には周囲を囲むように平安時代から室町時代のものと推測される土塁が残され、長者の館を外敵や野火から守っていたそうです。
白金台はこのうちの高台にあたる地域を指します。
かつてこの地には白金今里町・白金猿町・白金三光町・白金志田町・白金丹波町などの町がありましたが、現在では三光坂、三光小学校、志田町保育園などにその名残があるばかりです。
■リノマンションがスタート
今回ライフデザインでは、１９６９年４月に竣工した港区にある中古マンションのリノベーションプロジェクトに参画することになりました。
物件概要は以下の通りです。
■敷地面積 ：２０８３．２９㎡
■構造規模 ：鉄筋コンクリート造 地上９階建て
■総戸数 ：４３住戸
■築年月 ：１９６９年（昭和４４年）３月竣工
■施工会社 ：株式会社竹中工務店
■分譲会社 ：三井不動産株式会社
■専有床面積 ：１０６．５８㎡
■バルコニー ：８．７６㎡
まさしくヴィンテージマンションです。
現況の間取りは３ＬＤＫですが、もちろん、スケルトンインフィルの「リノマンション」が商品化されることになります。
■プロジェクトチームの編成
設計の 鶴崎さん、 
デザイナーの山口さん、
積算の 宇都宮さん、
と私を含めた４人でプロジェクトチームを組み、昨年の１２月からお客さまと打ち合わせを重ねてきました。
古くからの高級住宅地である港区のヴィンテージマンションを購入されるお客様を想定し、ライフスタイルに添った理想的なレイアウトプランとデザイン性を重視した意匠提案を行うためには、ペルソナの設定が重要になります。
私たちは２組のペルソナを想定しました。
一組は４０代のご夫婦、もう一組は６０代のご夫婦になります。
続きの＞＞＞＞＞『ペルソナ設定』を読まれる方はこちらから。
ペルソナの設定
■ペルソナの設定
私たちは、二組のペルソナを設定しました。
☆４０歳代のペルソナ
関村さま
１９６７年（昭和４２年）東京都杉並区生まれ。
広告代理店を経て、１９９４年（平成６年）ＷＥＢサイト製作会社に入社。
営業、企画、開発を経験後、１９９７年年から営業支店長として幅広く企業ＷＥＢサイト製作業務全般に携わる。
１９９９年、より一層の発展を追求するために、独立を決意し、法人向けＷＥＢサイト製作会社を起業された。
以降、様々な営業活動を通じて『業界最大手のＷＥＢサイト製作会社』としての地位を築き、現在に至っている。
現在の年収は３０００万円
奥様は１９７０年（昭和４５年）東京都世田谷区生まれ。
大学を卒業後、某有名ブランドの商品企画部門に入社。
その後、非凡な才能を発揮し企画課長として、奮闘の末、希有の実績をのこす。
２９歳で関村様と結婚と同時に退社。
その後、専業主婦として３年を過ごした後、ご主人の薦めでネットストアを設立。
わずか２年で年商１０００万円の売り上げを達成。
雑誌ビッグトゥモロー・月刊コロンブス・ＮＨＫ・テレビ朝日・ＴＢＳなど多数のメディアに掲載・出演。
現在では、インターネット起業塾・オークション・情報企業部門の講師も務める。
ネットオークション起業の第一人者として講演したセミナーでは史上最大の動員数を記録する。
☆６０歳代のペルソナ
■最上さま
法律事務所の弁護士。
１９７０年東京大学法学部卒、１９７９年弁護士登録（第一東京弁護士会）、１９８４年イリノイ大学法学部修士課程修了。
１９８８年ニューヨーク州弁護士登録。
退職された現在は顧問として中国市場に進出する企業に法務全般についてアドバイスを提供している。
お嬢さまお二人は、既にご結婚され中野区・品川区にお住まい。
ご長女には男の子がお二人いらっしゃる。
ご自宅はご近所の『定期借地権』の一戸建てにお住まいだが、地権者が新築マンションの建設用地として借地期限を迎えたご自宅を売却することになったため、近隣で終の棲家としての住居を探している。
現在は一戸建てに専業主婦の奥様とお二人でお住まい。
悠々自適に年金＋預貯金で生活されている
■属性・ライフスタイル・インテリアイメージを設定する
マンションリノベーション・ペルソナの設定
と、まあこんな感じです。
この続き『これだけは譲れない』をご覧になりたい方は＞＞＞＞＞こちらからどうぞ。
『これだけは、ぜってぇ ゆずれねぇ』
■ しつこくて申し訳ありません・・・・が、『これだけは、ぜってぇ ゆずれねぇ』です。
中古マンションをスケルトンリフォームする工事は、最近では日常的に行われています。
しかし、中古マンションを超！新築に再生する『リノマンション』には絶対に譲れない３つの「基本構成」があります。
１．撤去範囲は「躯体コンクリート」を現しにする（例えば界壁・外壁面の躯体壁はＧＬボンドまで撤去する）。
２．安全・安心＋住宅性能を向上させるために、不変のインフィルスペックを設定する。
３．お客さまのライフスタイルや個性・ニーズや予算に合わせた設えなど可変のインテリアスペックをご提案する。
物件の現況によっては多少異なりますが、『不変』と『可変』の区別はこのような仕分けになります。
■『絶対に譲れない／不変その１』
１．インフィルパネルまたは木軸断熱下地
２．乾式遮音二重床
■『絶対に譲れない／不変その２』
１．ヘッダ配管方式
■『絶対に譲れない／不変その３』
１．弱電ユニットケーブル
２．ハイブリッド情報配線
■『絶対に譲れない／不変その４』
１．サッシ交換「カバー工法」
２．サッシ交換「オーダーメイド工法」
■『ご予算やお客さまニーズに合わせて がんがん変えちゃいます／可変全部』
１．間取り・レイアウト（ワンルームから３ＬＤＫ＋Ｓなどなど）
２．床・壁・天井の仕上げ材(ＭＤＦフローリングから無垢材・オスモ複合フローリングとか）
３．住宅設備機器（業務用中古機材から１Ｍ百万円のミーレキッチンとか）
４．建具（オレフィンシート貼り既製建具からオーダーメイド建具とか）
５．家具類（激安！IKEAから渾身のライフデザインオーダーメイド家具とか）
６．照明器具（はだか電球からＧｉｏｇａｌｉのシャンデリアとか）
７．ウィンドウトリートメント（ニトリのつるしカーテンからデザイナー山口のコーディネイトとか）
ということで、私たちは中古マンションのスケルトンリフォームを行う場合に欠かせない「住宅性能を向上する」ために必須のインフィル仕様と、ご予算やお客さまニーズに合わせて柔軟に対応するインテリア仕様を明確にさせながらスペックを決めることにしました。
この続き「リノマンションの前に現況を精査する」は＞＞＞＞こちらをご覧ください。
『昭和４４年／３９年前の最先端』を精査する。
★これが既存平面図です。
★リノマンションを行う場合には、レイアウトプランや仕様を組み立てる前に、現況の間取りを見ながら新築当時の設計意図や施工状況を良く理解することが大切です。
★竣工当時の内外装仕上げ表
◆単語の表現が面白いでしょ。３９年前・・・・。この表示だけでも、ワクワクします。
★続きまして、、竣工当時の設備概要書
◆？！『シェルバック方式（温水方式）により暖房（ラジェーター）および給湯』ですよぉ！！
☆不動産売買で使用している現況平面図では寸法が明記されていない場合がほとんどです。
おおよそのサイズを最低限確認することができるように、売買図面から平面図を起こします。
さあ！準備が整いました。
いよいよ現況確認と実測に入ります。
と、その前に「ご自宅のマンションの間取りタイプを知る」にご興味のある方は＞＞＞＞こちらをご覧ください。
『３９年前の最先端を精査する』／間取りのタイプを知る。
首都圏の中古マンションで標準的な間取り（３ＬＤＫ）１００件を調べたところ、住居の間取りは『水廻りの配置』によって３つのタイプに分類されることがわかりました。
◆水廻り前方集中型
築２５年～３０年超え中古マンションの約３０％がこの間取りです。
◆水廻り中央集中型
築２５年～３０年超え中古マンションの約２５％がこの間取りです。
◆水廻り中央分離型
築２５年～３０年超え中古マンションの約４０％がこの間取りです。
◆今回の現場は、玄関を入るとすぐに浴室・洗面所・トイレが配置され、その延長上にキッチンが配置されるパターン。
つまり水廻りゾーンが戸界壁側に並列する典型的な『前方集中型』のタイプです。
リノマンションを計画する場合。
現況間取りの特徴を理解することで、改善点や制約条件などを考慮した新しいプランを提案することができます。
予め現況間取りのタイプを知ることはマンションスケルトンリフォームの基本です。
さて、皆さんのご自宅マンションは、、どのタイプに当てはまりますか？
それでは、いよいよ現場調査と実測に移ります。つづきは＞＞＞＞＞＞こちらをご覧ください。
『３９年前の最先端を精査する』／現場調査・水廻りと設備編
◆続いて、日常生活の快適性や利便性に直接影響する「水廻り」と「設備」の現況状況を確認します。
★トイレ
画像では確認しにくいのですが、まさしく３９年前のヴィンテージ便器とでもいいましょうか。。。
フラッシュバルブ方式の水洗洋便器＋手洗いボウルです。
私は個人的にはこういったレトロモダンな陶器ボウルが好きです。
★洗面・浴室・脱衣室
おそらく竣工当時のままと思いますが、カウンター一体型の化粧台と壁面ミラーです。
当時としては画期的かつホテル仕様で洗練されたデザイン性の高い洗面台だったわけです。
さすがにもうくたびれきっていますが、ユニットバスの初代仕様・しかもタイル仕上げです。
メーカーは『東陶』。
すんげえ！のは、防水パン。
当時は樹脂製の既製品がなく、板金加工されたステンレス製のパンだったのですヨ。
もっとも、「防水パン」自体が珍しい時代でしたが。
★キッチン
４．５畳のクローズドキッチン。
天板がステンレスのシステムキッチンはＬ型。
竣工当時のシステムキッチンですが、使い込んだ４口のガスレンジ、ビルトインのガスオーブンもついています。
当時の『流し台』としては最先端のスペックだった訳です。
★インフラ／インターフォン
なんと！３９年前のモニター付きインターフォン。
モニターはもちろんブラウン管仕様、、、液晶ではありません。
理由は後ほどご説明しますが、管理会社に確認したところ、新機種への交換は「不可」だそうです。
画面から お茶の水博士 が登場しそうです。
★インフラ／リモコン
キッチンにある給湯器リモコン、、、。
ＯＮ・ＯＦＦをタイマー針で設定する、当時は最先端のアナログリモコンです。
面白いでしょ。
★インフラ／配管
給湯給水配管は鋳鉄管・銅管で、当時のままです。
★インフラ／分電盤
小ブレーカーは１０回路。
木製の分電盤。りっぱなもんです。
★インフラ／最後は『給湯器』
共用廊下のＰＳ内部に設置された「灯油ボイラー」！、、、、。
と、言うわけで現場調査はこれで完了です。
どげんかせんといかん！！ ですよ。
さあ、さあ、、、どうする！のぉ？
続いては、いよいよ『 ゾーニング 』に取りかかります。
詳しくお知りになりたい方は＞＞＞＞こちらをご覧ください。
『３９年前の最先端を精査する』／現場調査・居室編
◆いよいよ、現場調査と実測、現況確認作業を行います。
★玄関
玄関ドアはスチール製 『牛乳受け（なつかしい！）＋新聞受け』付きです。
ドア上の梁の影響で、圧迫感があります。
土間と廊下の段差は１１０ミリ、廊下天井高は２４１０ミリ。
壁面には年季の入った『分電盤』が納まっています。
★洋室１
北側の共用廊下に面して４．５畳の洋室があります。
北側の洋室は、冷媒管の配管が出来ないため窓付けのウインドファンが設置されています。
このため、引き違いサッシの開閉が出来ない状況になっています。
★洋室２
窓がない「あんどん部屋」ですが、洋室１に隣接して４．５畳の洋室があります。
収納がなく、廊下側からの出入り口と引き違いの戸襖で洋室１に出入りするレイアウトです。
実際には独立した部屋としては使いにくいと思います。
★和室
住居スペースの中央に配置された８畳の和室です。
洋室２と同様に『あんどん部屋』になっています。
こちらの部屋も窓が無く、風通しの悪さから壁紙もカビています。
★廊下
住居スペースの真ん中を主動線となる廊下が通っています。
天井部分には５３０ミリの梁があり、圧迫感があります。
★リビング
バルコニーに面した約１０畳の居間です。
日当たりは最高ですが、外壁に配管用のスリーブが無いため既存のサッシ障子の「ガラス」に孔明けして
空調用の配管（冷媒管）を通しているという トホホ・・・。な状況 です。
３０年超！中古マンション特有の現況です。
さらに冷媒管が室内側の床上に取り込まれるため、配管を隠すための箱状のカバー（木製）が設置されています。
★洋室３
リビング側のバルコニー部分にあたる床面をサンルームとして拡張したもっとも明るく日当たりの良い部屋です。
全体４ＬＤＫの中でも、一番の居室ですが、
床置き型のファンヒーターとエアコン室内機がせっかくのコーナーを塞いでいます。
また、ＦＩＸサッシは竣工当時のままなので経年劣化が進み、額縁も結露や紫外線による痛みが激しい状態です。
以上、現場調査と実測／居室編でした。
★続いては、『３９年前の最先端を精査する』／現場調査・水廻りと設備編です。
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
『現場調査からゾーニング』を行う
前回の「間取りタイプを知る」でもご説明しましたが、
『 リノマンション 』 を行う場合には、
レイアウトプランや仕様を組み立てる前に、
現況の間取りを見ながら新築当時の設計意図や施工状況を良く理解することが大切です。
まず、
◆詳細寸法を入れた「現況平面図」を作成します。
現場実測に基づいて、現況の平面図を起こします。
つぎに、、
◆制約条件を明記した「スケルトン図面」を作成します。
出入り口と窓の配置 ・ 梁・柱型 ・ インフラの入り方向と出方向 ・ 階高 ・ 外部との取り合いなど
リノマンションのプランに影響すると思われる様々な『 制約条件 』を図面に落とし込みます。
◆この現場の特徴と制約条件は？？
★洋室２と和室を仕切る間仕切り壁の種類が不明
（竣工図が無いため解体してみないと特定出来ない）
★同じく、トイレと洗面所・キッチンを仕切る間仕切り壁の種類が不明。
★階高は２５６５ミリ。
★パブリックゾーンの中央に高さが５３０ミリの梁がある。
★梁下はスラブから２０３５ミリ。
★住居内部が「梁」によって、５つのブロックに分割されている。
★１カ所のパイプシャフトに汚水排水・雑排水と排気が集中している。
★空調換気用のスリーブが無い。
★住居内の中心が「主動線軸」となる。
★新しい水廻りの配置はＰＳ周辺に限定される。
などが、上げられます。
そして、、
◆配置の特性をビジュアルにする「ゾーニング図面」を作成します。
居室の配置、住まう方を想定した動線、風通しや日当たりを考慮した割り付けを行います。
いかがですか？
この段階になると、『 リノマンション 』で実現可能なレイアウトを
なんとなくイメージすることができますネ。
では、続いて『 空間設定 』のためにキーワードを考える に移ります。
詳しくは、こちら＞＞＞＞をご覧ください。
『 空間設定 』のためにキーワードを考える。
今回の物件では以前ご紹介したように、
お二方 『関村様』 と 『最上様』 をペルソナとして設定しました。
中古マンションを 超！新築に再生する 『 リノマンション 』では、
具体的にレイアウトを考える前に、住まう人の特性をイメージしながら「ヒント」となるキーワードをリストアップします。
☆４０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ 関村様
経済的に成功し、物質的な豊かさを享受しながらも、自由で抵抗心を併せ持つとされる新エリート層
「ボボズな関村さん」のキーワードを考えます。
■玄関・ホール
見せ場となる空間、石張りで高級感溢れる演出が必要です。
■寝室・収納
大型ベッドとたくさんの「衣装」を収納するドレッシングルーム的な収納が必須です。
■リビング
ゲストをお招きする「社交場」的な空間と、サンルームをバルコニーと一体に演出するコンサバトリー的な空間を表現します。
■キッチン
ホームパーティーに対応した機能と、見せるキッチンとしての意匠的な演出が必要です。
■水廻り
ホテル仕様のデザイン性と広めの空間設計がポイントになります。
☆６０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ 最上様
退職金を基礎に、年金でさらに増えた貯蓄は、
教育費や住居費等に費やされることもなく、使途自由なお金が存在する高齢者層
「リッチシニアな最上さん」のキーワードを考えます。
■玄関・ホール
高齢化を想定したゆとりある空間設定とバリアフリー機能が必須です。
■寝室・収納
シングルベッド２台と書斎コーナーなどを配置するスペース、お手持ちの置き家具などを納めるスペースを
確保する必要があります。
■リビング
お孫さんたちが泊まれるスペースとゆったりくつろげる空間を兼ねた開放的なレイアウトを実現させる必要があります。
■キッチン
専業主婦の奥様が腕を振るえる充実した設備と、作業動線を優先し、機能的なキッチンのご提案が必要です。
■水廻り
保温・暖房性能に優れた設備機器と、高齢化に備えたユニバーサルデザインの利便性を併せ持った
空間設計がポイントになります。
☆関村様と最上様の空間設定キーワード比較表
っとまあ、こんな感じになります。
さて、この次は 『 レイアウト 』 です。
鶴さんの落書きが『レイアウト図に進化』するまで。その１
に ご興味のある方は、、、＞＞＞＞＞こちらをご覧ください。
鶴さんの落書きが『レイアウト図に進化』するまで。その１
◆空間設定のキーワードを 『ぼぉーット』 見つめながら、 
鶴さんが 『 
落書き 』をしています。
☆４０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ関村様をイメージしたレイアウト『 鶴さんの落書き 』
☆
スイッチが入った鶴さんが、落書きを 『 殴り書き 』に進化させると、、、こうなります。
☆
気合いが入った鶴さんが！『 殴り書き 』をベクターワークスに落とし込むと、、、こうなります。
つづきまして、、
☆６０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ最上様をイメージした
『 鶴さん の 落書き ２ 』 は、
＞＞＞＞こちらをご覧ください。
鶴さんの落書きが『レイアウト図に進化』するまで。その２
◆空間設定のキーワードを 『 ぼぉー ット ぼぉー ット 』 見つめながら、
鶴さんが ２度目 の 『 落書き 』 をしています。
☆６０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ最上様をイメージしたレイアウト『 鶴さんの落書き ２ 』
☆ダブルでスイッチが入った鶴さんが、落書きを 『 殴り書き ２ 』 に進化させると、、、こうなります。
☆ いつになく 超！！ 気合いが入った鶴さんが！「殴り書き ２ 」をベクターワークスに落とし込むと、、、
こうなります。
☆このプランは、最上さんの『 いびき 』 に配慮したレイアウトでしたが、
後に、
重大な問題（後ほどご説明いたします。）が発生し・・・・・。
結果的には実現出来ませんでした。。。。
☆ご夫婦別寝室ではかわいそうと思った鶴さんは、、、。
さらに！
最上さんが 陶芸仲間 と談笑できる 『 ホビーコーナー 』 を配置した！
こんな 『 レイアウト ２ 』 に 進化させました。
つぎに、、
お二方のライフスタイルにマッチした
仕上げ材と室内装飾・住宅設備機器の 『 仕様 』 を 考えます。
詳しくは、、＞＞＞＞こちらをご覧ください。
デザイナー山口さんの『コーディネート』
◆「ボボズな関村さん」と「リッチシニアな最上さん」のレイアウトプランを見つめながら、、
◆デザイナーの 山口さん が。
「コーディネートの引き出し」を全開にして素材をリストアップして行きます。
◆お二方のライフスタイルに調和する建築内装仕上げ材
◆床仕上げ材は「無垢フローリング」、「タイル」、「縁なし畳」。
◆壁仕上げ材は「漆喰」、「アクセントタイル」、「ガラスブロック」、「紙クロス」。
◆窓廻りのシェード類は
「バーチカルブラインド」、フジエテキスタイルの「シャープシェード」、マナトレーディングの「輸入カーテン」。
◆水廻りを中心とした住宅設備機器類は
ミーレ「オーダーキッチン」、セミオープンの「アイランドキッチン」。
◆「ＬＥＤ」照明器具、「ホームシアター」。
◆デザイナーの山口さんが、色・材質・形などを調和させて組み合わせると。
☆こうなります。
コーディネートで計画された仕様を元に 『 マテリアルボード 』 を製作します。
デザイナーの山口さんが提案するマテリアルボード。＞＞＞＞詳しくはこちらをご覧ください。
山口さんの提案を具体的に表現する 『 マテリアルボード 』
◆リストアップされた素材のカットサンプルを用意して
マテリアルボードを製作します。
◆４０歳代ペルソナのマテリアルボード１
☆床仕上げ材
オスモ・無垢３層フローリング
サンゲツ・カーペット サンセレブ
アドヴァン・大理石調タイル
☆壁仕上げ材
ルナファーザー・フリーズ＋Ｊカラー塗装
ガラスブロック
ＩＮＡＸ・エコカラット
☆ウィンドウトリートメント
バーチカルブラインド・クリエーションバウマン
フジエテキスタイル・カーテン
☆色調・シンプルモダン
◆６０歳代ペルソナのマテリアルボード２
☆床仕上げ材
ウッドワン・無垢フローリング 和風パイン材息吹
畳・縁なし半畳畳
☆壁仕上げ材
大関化学・漆喰
イケダコーポレーション・カルクウォール
☆ウィンドウトリートメント
シャープシェード・フジエテキスタイル
マナトレーディング・輸入カーテン
☆色調・ウォームナチュラル
リストアップされた素材でマテリアルボードを製作すると、、、。
より一層
完成後の雰囲気をイメージしやすくなります。
◆さらに、、さらに！！
完成イメージを 『 手書きパース 』 で表現します。
手書きパースで完成イメージを表現する。
ご興味のある方は＞＞＞＞こちらをご覧ください。
完成イメージを 『 手書きパース 』 で表現する。
◆リノマンションは、基本的に 『 スケルトン 』 状態にした上で着工し
全く新しいレイアウトで完成します。
したがって、お客さまは 完成後のイメージを 平面図や展開図で想像することになります。
◆私たちのような プロは、図面から仕上がりを予想することができますが、
一般的に建築に素人のお客様にとっては
建築図面だけでは、完成をイメージしにくいものです。
◆素材のサンプルをまとめた 『 マテリアルボード 』 と、
目で見るのと同様な遠近感が現れるように、間仕切りなどを描いた 『 パース図 』 があれば、
完成後の雰囲気をイメージしやすくなります。
◆ちなみに、これは別な現場の事例です、、。
これが、着工前の 『 手書きパース 』の下書きです。
そして、こちらが完成後の竣工写真です。
◆つづいて、こちらは 玄関から廊下を描いた手書きパースの下書きです。
そして、こちらがリフォーム完成後の画像です。
◆いかがですか、
プロが描いた 手書きパースだと、下書きのレベルでもしっかり遠近感が現れて、
完成時と変わらないイメージで表現されています。
◆では、いよいよ
マテリアルボードにつづいて、、。
手書きパースをご覧ください。＞＞＞＞詳しくはこちらから。
完成イメージをより鮮明にする『 手書きパース／その１ 』
☆４０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ関村様をイメージしたレイアウトは、こちらです。
それでは、住まいのビューポイントごとに、手書きパースで完成後をイメージしてみてください。
☆エントランス・ホール
ボボズな関村様の『 デザインコンセプト 』は、非日常的なな空間演出です。
エントランスはお客さまを最初にお迎えし、住居全体のイメージを表現する入り口でもあります。
◆床材は ＡＤＶＡＮ 大理石タイル：ビアンコローザ
Ｒ加工された袖壁面は、ガラスブロック
天井からは、ピンスポットの照明です。
もちろん、玄関框もＲ加工の大理石タイル仕上げです。
☆主寝室
ホテルライクなベッドルームを演出するカラーコンセプトは 『 グレイ 』 
居室空間に広がりを持たせる ミラー引き戸
落ち着きとリラクゼーション効果を高める間接照明など、主寝室の機能と意匠に配慮した仕様です。
☆サニタリー
清潔で開放感溢れるサニタリーのカラーコンセプトは『 白 』
床材は、ＩＮＡＸ サーモタイル
ユニットバスは、同じくＩＮＡＸ ソレオ
洗面は、２ボウル仕様です。
フィットネスルームを意識して、、、、『 ロディオボーイ 』が、、、。
☆リビング１
シアタールームとパーティールームを兼ねた ２０畳のリビングです。
床材は、ご存知 オスモ ３層フローリング。
カラーコンセプトは ダーク色に拘った オークハバナ
サンルーム側には、コンサバトリをイメージして ＩＮＡＸタイル ロック＆ロックで仕上げます。
壁仕上げは ルナファーザー／フリーズ 仕上げ塗装はＪカラーのホワイト。
システムキッチンは ミーレ オーダーキッチンです。
☆リビング２（反対側のビューポイント）
サンルームのウインドウトリートメントは クリエーションバウマンのバーチカルブラインド。
天井はＲ加工された間接照明 シーン調光
そして、ＦＩＸサッシと引き違いサッシは新たにカバー工法で更新します。
いかがでしょうか？
竣工後の完成写真との対比が楽しみです。
つづいては、、、
６０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ最上様の完成イメージをより鮮明にする『 手書きパース／その２ 』です。
ご興味のある方は＞＞＞＞こちらをご覧ください。
完成イメージをより鮮明にする『 手書きパース／その２ 』
☆６０歳代ＰＥＲＳＯＮＡ最上様をイメージしたレイアウトはこちらです。
それでは、ＣＡＳＥ１と同様に、住まいのビューポイントごとに、手書きパースで完成後をイメージしてみてください。
☆エントランス・ホール
「リッチシニアな最上さん」の『 デザインコンセプト 』は、高齢化を想定したゆとりある空間設定です。
◆年齢相応の『 温かみのあるカラーコンセプト 』
アクセントカラーは ベンガラ（黄色がかった赤色）です。
壁面には 大関化学 塗り漆喰 または イケダコーポレーション カルクウォール
玄関の土間を拡張し、照明スイッチは人感センサ機能が付きます。
☆廊下
◆廊下は、高さのある 「梁」 の影響で暗くなりがちです。
玄関と同様に 『 明るさの確保 』 が、ポイントになります。
夜間は、
ＭＡＸＲＥＹ リネストランプ ／ 明るさセンサー付きのフットライト
日中は、リビング側からの採光をガラス扉で確保します。
☆リビング１
くつろぎの空間を演出する 『 ジャパニーズモダン 』
網代天井と縁なし半畳畳で伝統的な日本のデザイン様式とモダンアートを融合させました。
高齢者にとって、照明ランプの交換はやっかいな作業です。
ＬＥＤダウンライトが解決します。
☆リビング２
開放感あふれる『 畳コーナー 』と
ウッドワン 無垢フローリング 「息吹」 との取り合いは
もちろん バリアフリーです。
サンルームには、ごろりと横になれる 『 バリソファ 』 を 設置し、アジアンテイストも加味しました。
窓からの陽ざしは フジエテキスタイル シャープシェードが程良く遮ります。
高齢者にとって開閉困難な既存サッシは カバー工法で更新します。
以上！、完成イメージをより鮮明にする『 手書きパース 』
いかがでしたでしょうか！？
「で、、、」
「前振りは・・・もう 『 充分 』 なので。。。」
「工事費用は、、イクラ なんですか？」
はいはい。
では、イヨイヨ。。
積算と見積もりに、、、いきますか！
２つのプランを見積もります。
ご興味のある方は、、、
こちらを＞＞＞＞ご覧ください！。
根拠の無い安売りを見抜く『積算と見積もり』
私たちライフデザインの仕事は、
築年が経過したマンションをリフォームすることで「最新・最先端の住まい」に再生することです。
そのためには、
事前に現場を精査し、
限られた予算の中で、関係法令を遵守した上で最大の効果を発揮させる機能を持った資材と
最適な居住性を実現させる仕様を組み入れた設計を行い、お客さまに提案する必要があります。
それを書面で表現したものが「見積もり明細書」なのです。
したがって、見積もり書は、
部屋ごと、部位別に集計した明細書を作成し、
資材費と工賃を明確に分離した「ガラス張り」の内訳書になります。
また社内では
リフォームの作業工程・構成部材ごとにコスト分析を行い、
品質・商品価値・性能を低下させることなく
コスト減をはかれるか検討する価格分析を何回も行った上で、
お客さまのご予算に添った工事総額の調整を行っています。
私たちは、
ひとまとめで「イクラ」、パッケージで「イクラ」、１㎡当たりで「イクラ」
などといった、メニュー表示や丼勘定の上で仕事は行いません。
ましてや、現場も確認せず、他社が作った仕様に添って見積もりを作成するなどといった無責任な仕事は絶対に行いません。
この姿勢が、
私たちにとって「プロとしての責任」「プロとして完璧を目指す」証でもあると肝に銘じて取り組んでいます。
生意気なことを言うようですが、
私たちは、損得ではなく、理念で仕事をしています。
目先の損得で仕事を選ぶようなことはせず、お客さまの夢を実現するマンションリフォームの仕事を通じて心を鍛え、
プロリフォーマーとしての自覚を持ちながら仕事に取り組んでいます。
★よく「ドンブリ勘定」といわれるように、建設業界の金銭感覚ほど大雑把なものはありません。
例えば、
新築住宅の場合には、１坪当たり５０万円とか４５万円とか、最近では「みのさん」が２３万円！？とか言うのもまで、、、。
間取りプランや使用する材料など何も仕様が決まっていない段階で価格が決まっていきます。
当然見積書も大雑把なものが多く、
「大工工事一式」「設備工事一式」という項目が並びます。
何もないところから家を建てていく新築工事では、それもある程度通用しますが、
解体後にどんな問題が生ずるか予測もつかないリフォームで、このようなパンフレットメニュー表を出せるのでしょうか？
どんな材料を使用するのか、
どこまでが見積書の工事範囲でどこから追加工事となるのか
などが事前に分からなければ、間違いなくトラブルの原因となるでしょう。
★「信頼できるリフォーム会社」なら、「◎◎工事一式」「㎡当たりイクラ」というような大雑把な見積書ではなく、
使用する材料や商品、職人の費用といった工事内容が明快で分かりやすい見積明細書を出してくれるはずです。
そのためには、
見積もり作成の前に工事対象部分の『 数量 』 を集計する『 積算 』 作業がとても重要になります。
ライフデザインでは、
案件ごとに専任の担当者が積算集計を行い、施工範囲や施工数量を確認します。
では、「根拠の無い安売り」を見抜くにはどううしたらよいのでしょうか？
★総工事金額を「居室」ごと、「工種」別にマトリクス集計されているか？
例えば縦軸に工種ごと、横軸に居室別に金額集計してあれば、
この部屋の総工事費用がどの位かかっているのか明確に表示されます。
ですから、ご予算に応じて施工範囲の見直しができます。
★施工範囲の数量を「部屋ごと」「部位別」に表示しているか？
このように「部屋ごと」例えば玄関、洋室など
「部位別」 例えば床、壁、天井などのように工事対象を明確に表示されていれば
施工範囲の不明瞭さが解消されます。
★木材、建材費などの資材費用と、作業工賃を分離表示しているか？
リフォーム工事は専門分野の商品となり、価格の妥当性についての判断基準が難しいとされています。
例えば
「フローリング工事 材工共 １３，０００．－／㎡」といったように
材料費と工賃を合わせた「複合単価」で表記されいる場合があります。
これでは、資材費はイクラ掛かっているのか？作業工賃はイクラなのかが解りません。
価格情報を開示して、作業工賃と資材材料費を分離して表示されていれば、資材の品番変更がし易くなります。
つまり、間口が一間の収納を造作する場合
必要とされる構造材・造作材などの材料明細と木工大工の作業工賃を分離計上します。
このように「ガラス張り」の見積もり明細にすることによって、
価格の根拠を明示し、お客さまご自身でも適正価格か否かの判断ができるように表示されるべきです。
★材料・資材のメーカー名、品番、定価、ご提供価格が表示されているか？
リフォームの工事費用は、商品のグレードや品番によって価格が大きく変わりますが、
基本的に工賃は変動しません。
例えば
選ぶフローリングのグレードを、標準品から高級品に変更したとしても、
資材の金額が変わるだけで、標準的な貼り込み作業工賃は基本的には変動しません。
リフォーム工事全体のご予算の中で、仕上げ材の選択肢がひろがります。
また、他社見積もりの仕切価格との対比がし易くなります。
という訳で、この物件の 『 積算 』 と『 見積もり 』 作成は宇都宮店長が担当しました。
見積もり内訳はこちらを＞＞＞＞ご覧ください。
宇都宮店長の『 積算 と 見積もり 』
建築では、工事を完成させるのに必要な費用を、図面や仕様に基づいて予測計算を行い集計します。
これが『 見積もり書 』と言われるものです。
見積もり書はほとんどの場合 『 数量 』ｘ『 単価 』 で表示されるため、
予め 工事範囲の構成部分（床・壁・天井など）の数量を積算しておく必要があります。
新築工事・リフォーム工事にかかわらず、『 見積もり作業 』の大半の時間がこの『 積算 』に充てられます。
リフォーム工事の見積もりは新築工事にくらべると 『 難しい 』 とか 『 やってみなければわからない 』と言われます。
■工事の規模が小さい場合、通常の単価では施工できない。
■壊してみないと解らない部分が多い。
■工事範囲や仕様の変更が多い。
■現況を撤去する範囲と残す部位の線引きが曖昧。
■日常生活の中で施工するため直接工事費以外の費用が発生する。
こういった理由から、リフォーム会社の見積もりは各社それぞれの考え方や方法で作成されています。
したがって、「やってみなければ解らない」といった不安要素が滲み出るような『 一式 』計上による表示の仕方もあれば、
経験に裏付けられた詳細な数量と単価で表示される内訳明細書もあり、
また、
その根拠となる数量の集計方法なども統一されておらず、
合い見積もりを取ってみても比較しづらかったり、価格の算出根拠が違うため大きな金額差が発生したりと
参考にならないケースがよく起こります。
この、『 難しい 』とか、『 やってみなければわからない 』ことが原因で
リフォーム工事の見積もり内容が曖昧になったり、
不安定な金額になるようではユーザーとして心配でたまりません。
このような「リフォーム工事特有」の状況で発生するリフォーム会社側の『 不安 』と
ユーザー側の『 心配 』を解消するのが、『 実績と経験の裏付け 』になります。
専門特化した分野のリフォーム工事であれば、過去の事例や経験をふまえて適切な工事方法が選択され、
実証的な資材数量や、作業量に基づいた見積もりが作成されます。
つまり、得意な分野で経験や実績を数多く積んだリフォーム会社の見積もりは信頼性が高いと言えます。
今回の物件の積算と見積もり作成は 宇都宮店長が行います。
まず、全室の床・壁・天井といった部位別に数量集計を行います。
フリーウエアのapplicationソフト「マイツール」で簡易プログラムを組んだ積算集計表を作成します。
これが入力画面です。
これが、自動計算プログラムです。
２０００年５月２７日にバージョンアップしてからもう８年以上継続して使用しています。
数量の積算が完了すると、同じく「マイツール」で作られた「シミュレーションプログラム」に入力しながら、
内訳明細データの作成を行います。
この作業を通称「ＳＩＭ表作成」と呼んでいます。
積算・見積もり の作業はこの２つですが、
中古マンションスケルトンリフォーム『 リノマンション 』の場合、図面から寸法を拾い出して積算を行い、
ＳＩＭ表にデータを入力する作業は 百戦錬磨の宇都宮店長でも 一週間程度の作業時間が掛かります。
そして！出力された見積書が
こちらになります。
見積もり書は、４種類あります。
■１．表紙となる『 鏡 』です。
工事費の総額・決済条件・施工物件の所在地・専任担当者などが記載されます。
■２．いわゆる工種別の『 大項目 』集計です。
工事種類ごとに集計された項目表です。
建築工事の見積もり書としては欠かせない代表的な集計表です。
■３．リフォーム会社によって表現方法が大きく異なる『 内訳明細書 』です。
部位別・資材・作業費・メーカー・定価などが詳細に表示された内訳明細書です。
内訳明細書の表現に『 一式 』表示が多発するような見積もり明細書は、信頼性に欠けると言えます。
■４．工事総額の予算配分が一目瞭然となる居室別工事費集計『 マトリクス表 』です。
内訳明細のデータが詳細にまとめられていれば、部屋ごと、工事種類別に再集計することは、
それほどやっかいな作業ではありません。
工事費総額の中で、どの部屋に費用配分されているかを確認し、工事範囲を検討するためには大変便利な集計表です。
と言うことで、、。
中古マンション スケルトンリフォーム 『 リノマンション 』の見積書とマトリクス集計表が完成しました！！。
あとは、お客さまのリフォーム予算と見積もり金額の調整です。
予算との格差を調整する『 value engineering 』ＶＥ作業について
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
予算との格差を『 ＶＥ作業 』(value engineering)で調整する
今回のリノマンション計画で作成した見積もりは２プランです。
■ホテル仕様で計画されたプラン１の工事費が１８２０万円。
■和風モダンの仕様で計画したプラン２の工事費総額が１６００万円。
以上の２種類になりました。
■お客さまの予算は１５００万円、、。
中古マンションリフォームの場合、実際の工事費が予算を上回ることは珍しくありません。
この『 差額 』を どのような考え方で調整するのか、がとても重要になります。
既存の間取りを変えないリフォーム工事であれば、
工事範囲を縮小するなど、ボリューム調整で解決することも可能ですが、
今回のようにスケルトンリフォームとなると、
製品や部品の本質的機能を確保しつつ、最小原価を求める手法が要求されます。
この『 本質的機能 』には使用上の機能だけではなく、
鶴崎さんや山口さんが提案したデザインの外観・魅力なども含まれます。
ここで、威力を発揮するのが『 詳細内訳書 』です。
前回ご紹介したように、
工事費の積算が、 「部屋ごと」 例えば玄関、洋室など。
「部位別」 例えば床、壁、天井など、 のように
工事対象が明確に集計され、さらに、作業工賃と資材材料費を分離して集計されていれば、
機能・性能を確保しながら、計画予算に合わせた工事内容の見直しが可能になります。
■変更できること・変更できないこと。
プラン１とプラン２の工事リストを集計しました。
すでにお気づきかと思いますが、
住宅性能を向上させる「遮音」「断熱」「通信」「給排水」「吸排気」といった、
安全・安心＋住宅性能を向上させるための施工はレイアウトプランが変わったとしても共通の仕様です。
したがって、工事費用についてもほとんど変動しないことがわかります。
一方、
床・壁・天井の仕上げ材や住宅設備機器類、建具、家具、照明器具などは、
お客さまのライフスタイルや個性・ニーズによって提案されますが、
選択する資材の材質やグレードで工事費用が大きく変動します。
この『 変動項目 』について、デザインの外観・魅力を維持しながら資材を選び直し、
最小原価を求める作業『 value engineering 』を行います。
■ＶＥで、１４３５万円の工事費が確定
お客さまと打ち合わせた結果、
基本的な間取りは、「プラン２」の１ＬＤＫ（畳コーナーは開閉間仕切り）＋納戸を採用することになりました。
「大理石調タイル」を石目調の「硬質塩ビタイル」に、
壁面の仕上げは「紙クロス＋Ｊカーラー塗装」から「標準クロス」に、
「オーダーメイドの建具」を「メーカー既製品」に変更するなどのＶＥ効果で、
１６５万円を減額することができました。
■工事明細に基づいた最終レイアウトが決定
最終的にこのようなレイアウトで決定しました。
いよいよ、着工です。
と、、その前に。着工前に欠かせない 『 リノマンションの設計図書 』
詳しくは、こちら＞＞＞＞をご覧ください。
中古マンションの履歴情報公開 『 家歴書 』 に必須の設計図書
今朝も、新聞の折り込みに中古マンションの販売チラシが入っていました。
生涯で最高額と言える買い物が、Ｂ４一枚のザラ紙チラシで紹介されています。
そこには、必要最低限度の情報しか記載されていません。
間取り図と言っても、寸法すら記載されていません。
これから数十年、「生活」の拠点となる住まいを購入するに当たって、新築マンションと中古マンションの扱いに
これほどの「格差」があって良いのでしょうか？
私達ビルダーは、不動産仲介の世界に立ち入ることは出来ません。
ＢＡ１枚のチラシを持参して、入居前リフォームのご相談にみえるお客さまのご要望をお聞きしながら、
「この中古マンションにリフォームの設計図書で存在価値を目に見える形にしてあげたい」と思う毎日です。
これからご紹介する「リノマンション設計図書」は、リフォーム工事の現場施工で必要となることは当然ですが、
「２００年住宅構想」など、住宅の長寿命対策・履歴情報公開による流通活性化や
資産価値維持・有効活用への取り組みが強く求められる中で、最も基本となる資料でもあります。
リノマンション竣工後にどのような施工が行われ、リフォーム工事でどのように住宅性能が向上したかを
履歴として残すために、着工前に最終設計図書を作成します。
■施工前の現況平面図
いわゆるbefore図面です。
共用部扱いの躯体壁や給水取り込み位置・排水位置などの制約条件が表示されます。
■改修平面図
家族構成やご要望をお聞きしながら何度も打ち合わせを重ねて決定した
新しいレイアウト図面です。
４ＬＤＫの間取りから、畳コーナー付き１ＬＤＫ＋ウォークインクロゼットに間取り変更を行います。
■仕上げ表
各部屋ごと、床・壁・天井といった「部位別」に使用される仕上げ材の種類やメーカー・品番といった情報や
使用する住宅設備機器などのメーカー・品番を記載します。
■居室展開図
梁下や各居室の天井高を確認する「断面図」です。
とりあえず、、画面の都合で本日はココまで。。
建具表以降、「リノマンション設計図書２」についての詳細は
こちら＞＞＞＞をご覧ください。
家歴書となる『 リノマンション設計図書 』 建具表と照明計画
前回の『平面図・仕上げ表・居室展開図』に引き続き、リノマンション設計図書のご紹介を継続します。
■建具キープラン
キープランとは、新しく取り付ける建具（出入り口や収納の扉など）が全体のどこに位置するかを表す図面です。
■建具表
こちらは建具表です。
実際に取り付ける建具の色・形状・デザインなどを確認できる姿図です。
畳コーナーに設置する「開閉間仕切り壁」も、建具表に表示します。
■照明スイッチプロット図
新しい間取りに取付られる照明器具のスイッチが、全体のどこに位置するかを表す図面です。
居住者の動線に合わせて使い勝手の良い位置を決定します。
また、三路スイッチのように二カ所でそれぞれＯＮ・ＯＦＦが行えるスイッチなどは
取付位置次第でとても便利な機能を発揮します。
■照明器具リスト
一般的には、各居室天井のローゼットに取り付けるシーリングライトを除く照明器具、
玄関・廊下などのダウンライトや、キッチンの天井照明器具などは
リノマンションの標準仕様としてリフォーム工事に含まれます。
器具の形状・デザイン・機能や性能などを確認できる姿図です。
■コンセント・ＴＶ・ＴＥＬ プロット図
新しい間取りに取付られるコンセントなどのアウトレットが、全体のどこに位置するかを表す図面です。
居住者のライフスタイルに合わせて使用頻度の高い場所に位置を決定します。
ブロードバンドなど、新しい通信配線の取り出し位置なども事前に協議して決定します。
と、いうわけで。
本日も画面の都合でココまでといたします。
引き続き、設備関係の設計図書についての詳細は
こちら＞＞＞＞をご覧ください。
家歴書となる 『 リノマンション設計図書 』 設備配管図
前回の『建具表・電気配線図・照明計画』に引き続き、リノマンション設計図書のご紹介を継続します。
■床暖房配置図
今回は、熱源機の都合で『 電気床暖房 』となりました。
発熱シートの敷設範囲が、全体のどこに位置するかを表す図面です。
■給水・給湯配管図
ヘッダから各水廻り機器への樹脂配管ルートを示す配管図です。
今回は、防水パン下にヘッダが置かれ、給水・給湯管は全て床転がし配管となります。
■排水配管図
キッチン・トイレ・洗面所・浴室の排水配管は全て更新されます。
新しい排水管の配管ルートを示す図面です。
■空調・排気配管図
各居室のエアコン室内機の設置位置、冷媒配管・ドレーン配管なとの空調機器が、
全体のどこに位置するかを表す図面です。
また、浴室やトイレの換気配管も新しく更新されます。浴室は換気暖房乾燥機が設置されます。
以上、全１５枚の『 リノマンション設計図書 』が完成し、お客さまの承認を頂きました。
いよいよ、、管理組合へ工事申請を行います。
ヴィンテージマンションのリノベーションリフォーム。
管理組合への工事申請にご興味のある方は、、、
こちら＞＞＞＞をご覧ください。
管理組合へ 『 リノマンションの工事申請 』 を行う
分譲マンションは区分所有法という法律によって、専有部分と共有部分に分けられています。
専有部分と共有部分とはどういうふうにわかれているのでしょうか。
玄関を入った住まいの内部は専有部分にあたります。
一方、住人が共同で使う部分(各住戸までの廊下や階段など)や、建物としてなりたつために構造上あるいは、
法規上共用となる部分(構造壁、外部に面した窓サッシや窓ガラス、玄関ドア、ベランダなど)は共用部分にあたります。
こちらは、典型的な「マンション管理規約」です。
（専有部分の範囲）に記載されているとおり、このマンションでも「サッシ」は構造物に属するとされています。
さらに、「サッシのガラス」についても構造物に帰属するとされています。
しかし、当時は最先端の設備として導入された「セントラル冷暖房設備」や「アルミサッシ」も、
３９年が経過した現在では性能の低下や、
機器自体が製造中止となったり 日常生活を送る上で頻繁に不具合が生じるなど、
トラブルが発生しています。
このトラブルを改善するために、各住戸が単独で空調機器を設置したり、
現況のように住人が独断で窓ガラスを加工してしまうなど、
現実的には規約遵守が難しい状況になりつつあります。
このような「非現実的」な管理規約によって、
リノマンションの特徴である「住宅性能を向上させる」リフォームが制約されるようでは、
理想のマンションリフォームはいつまでたっても実現しません。
私たちは、管理規約は絶対的なものではなく、共同で住む人たちが定めた
ひとつのルールのようなものだと考えています。
時代の流れにより実情にそわなくなったり、規約の変更や新たな規約が必要になった時には、
居住者同志の話し合いで変更していくこともできると考えています。
今回も、いつもと同じく「サッシ交換」を含めたスケルトンリフォームの工事申請を行うことにいたしました。
（専有部分の修繕等）・１７条にあるように、
マンションのリフォーム工事の場合、あらかじめ理事長（理事会）にその旨を申請し、
書面による承認を得なければなりません。
また、一般的に申請の際には「設計書」「仕様書」「工程表」などの施工に関する資料提出と、
隣接住戸の居住者に工事内容の事前説明を行った上で承認を得ることが義務付けられています。
サッシ交換・給排水配管更新などの施工については具体的な施工図と関連資料も添付した上で
全ての書類を揃え、管理組合に工事申請を行いました。
２週間後、管理組合から「リノマンションリフォーム工事」の承認が取れたとのご連絡が入りました。
施工内容や機能の特徴などを詳しくご説明した結果、サッシ交換についてもご了解をいただきました。
いよいよ着工です！！。
リノマンションがスタート！『美しく剥がす』撤去解体工事 詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
◆リノマンション『自分仕様のマンションリフォーム』が着工しました
◆リノマンション「自分仕様のマンションリフォーム」
中古マンションの骨と筋肉「構造体」は丈夫でも血管と気管支と神経「ライフライン」は痛んでいます。
「ＲｅｎｏＭａｎｓｉｏｎとは」
私たちがご提案するマンションリフォームは、水・お湯・ガス・電気・換気といった住まいに不可欠なライフラインの更新や、
遮音・断熱・床暖房といった住宅性能を向上させる基本的な機能を充実させることを最優先して計画します。
築２５年以上経過したマンションの専有部分の間仕切り・内装・設備配管などのインフィルを全て撤去解体し、
スケルトン状態にした上で、給排水・給湯、給排気、換気、ガス、電気・通信設備などの配管・配線資材や、
遮音・防音、断熱効果を向上させる施工を行い、その上で最新の住宅設備機器、サッシ・ガラス、冷暖房機器、などを使用し、
最先端の性能を持つライフライン機能を実現するマンションリフォームのことです。
さらに、
ＲｅｎｏＭａｎｓｉｏｎは再生と同時に、お客さまの現在のライフスタイルや嗜好にあわせたレイアウトをプランし、
快適で使い勝手の良い新しい間取りを実現します。
※「スケルトン」とは骨格のことで、耐久的な部分の構造体を示し、
「インフィル」とは内外装・設備・間仕切りといった消耗的な部分のことを言い表します。
※スケルトンは長期間の耐久性を重視し、インフィル部分は住まう人の多様なニーズに応えて自由に変えられる可変性を重視して造られるものです。
◆スケルトン状態に撤去解体
撤去工事と言うと「壊す」イメージを持たれますが、私たちにとって撤去工事は「美しく剥がす」作業です。
使用する工具はバールが主体、いたってシンプルです。
◆美しく剥がすための「４つのポイント」
◆１．『 養生 』
山口君！アゴ紐がはずれてるよ！
共用廊下・エレベーター・エントランスなど、工事期間中はシート養生を行います。
◆２．『 段取り 』
住宅設備機器の撤去前に配管類の閉栓を行います。
室内の配管内部に残る「残留水」を抜き取ります。
◆３．『 手際 』
「壊さず」剥がせるものを先行して撤去します。騒音の発生を極力押さえる事が「美しく剥がす」基本です。
職長の山口君が大活躍します。
◆４．『 分別 』
既存の給水配管、３８年前の配管材です。
当時としては最先端の設備「セントラル冷暖房」の冷温水配管も平行して配管されています。
搬出・積載する前に、場内で配管材ごとに仕分けます。
３８年前の電気配線資材です。今回は全て新しく『 ユニットケーブル 』配線に更新されます。
金属・電線などの撤去材は分別して搬出することにより、リサイクル資材として再利用されます。
搬出用の「カート」で仮置き場まで小運搬します。
木材・石膏ボードなども、仕分けを行いながら積載します。
２Ｔのコンテナに積載し、中間処分場に搬出します。
建設廃材として現場から出された撤去材は、産業廃棄物としてその処分工程をマニフェストで管理します。
撤去工事が完了しました。
さあ、いよいよリノマンションの施工がスタートします。
リノマンションの工程写真、リノマンション施工画像 『 定点撮影・リビング編 』にご興味のある方は、
こちらを＞＞＞＞ご覧ください。
リノマンション施工画像 『 定点撮影・リビング編 』
◆劇的after写真は当たり前です。
中古マンションのスケルトンリフォーム工事では、
工事期間中の工程写真を撮影し、竣工後にお客さまに提出します。
リノマンションの場合、平均的な工事日数は４０日前後です。
連日、作業工程ごとに現場で撮影するため、完成時点では大量な画像が保管されます。
よく、リフォーム工事の紹介用に「before・after」画像を表示しているｗｅｂサイトがあります。
仕上げ材を更新するリフォーム工事なのですから、after画像は「劇的」に美しくて当たり前です。
リフォーム工程写真で大切なことは、こういった劇的after写真などではなく、
★『隠蔽されてしまう部分』を画像に残すことです。
◆定点で撮影する
リノマンションの工程写真は、定点で撮影します。
工程に添って、徐々に完成に近づいていく様子が手に取るように解ります。
★今回は、工程写真の枚数が多いため省略し、定点撮影のみご紹介いたします。
◆リノマンション施工画像 『 定点撮影・リビング編 』
◆撤去完了・墨だし
◆界壁・天井／木軸下地組
◆間仕切り壁／木軸下地組
◆給水・給湯配管・電気配線作業
◆躯体壁断熱・遮音床下地組
◆天井・壁／石膏プラスターボード貼り・電気床暖房敷設・床無垢フローリング貼り
◆システムキッチン資材搬入・組立
◆石膏ボード下地補修・天井／壁・クロス貼り
◆畳コーナー・可動開閉間仕切り設置
◆バルコニー引き違いサッシ交換
★定点撮影だと、工事の手順や進捗状況が一目瞭然です。
続いては、リノマンション施工画像 『 定点撮影・主寝室＋ウォークインクロゼット編 』
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
リノマンション施工画像 『 定点撮影・主寝室＋ウォークインクロゼット編 』
◆定点で撮影する
リノマンションの工程写真は、定点で撮影します。
玄関を入って左側のゾーンが主寝室になります。
廊下側との間仕切り壁や、リビングゾーン側に造り込まれるウォークインクロゼットの造作が、
工程に添って、徐々に完成に近づいていく様子が手に取るように解ります。
★今回は、工程写真の枚数が多いため省略し、定点撮影のみご紹介いたします。
◆リノマンション施工画像 『 定点撮影・主寝室＋ウォークインクロゼット編 』
◆遠藤さんと菅野さんによる解体後の墨出し作業
◆今回は、間仕切り先行で施工しました。
廊下側・クロゼット側の間仕切り木軸組み
◆ユニットケーブル・電気配線工事・空調冷媒配管工事
◆クロゼット内部壁下地補強・情報配線ケーブル工事
◆戸界壁断熱下地・遮音性能ＬＬ４５床下地組み
◆木製建具枠付け・床無垢フローリング貼り
◆ウォークインクロゼット内部造作・枕棚造作
◆天井・壁仕上げ／標準クロス貼り
◆クロゼット・出入り口／引き戸吊り込み
◆クロゼット可動棚加工・工事発生材搬出
★定点撮影だと、工事の手順や進捗状況が一目瞭然です。
続いては、リノマンション施工画像 『 定点撮影・玄関＋ユーティリティ編 』
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
リノマンション施工画像 『 定点撮影・玄関＋廊下・サニタリー編 』
◆定点で撮影する
リノマンションの工程写真は、定点で撮影します。
いままで手狭だった玄関を拡張します。
廊下左側にはクロゼット収納を設けます。
洗面所は、カウンタータイプ・ユニットバスはデザイン性の高いＩＮＡＸ・ソレオ／浴室暖房乾燥機付きを設置します。
工程に添って、徐々に完成に近づいていく様子が手に取るように解ります。
★今回は、工程写真の枚数が多いため省略し、定点撮影のみご紹介いたします。
◆リノマンション施工画像 『 定点撮影・玄関＋廊下・サニタリー編 』
◆リビング側の開口部芯からレーザーで「墨出し」作業。
◆廊下・洗面所・トイレ／間仕切り壁木軸下地組作業。
◆給水・給湯管・排水配管更新／床転がし配管・電気配線工事。
◆ユニットバス組立・玄関収納造作・情報配線工事
◆床下地組み／遮音性能ＬＬ４５・分電盤移設工事。
◆玄関収納／下足入れ内部造作・枕棚設置・床無垢フローリング貼施工。
◆床無垢フローリング貼り・建具枠付け・玄関収納造作。
◆天井・壁仕上げ／ビニールクロス貼り・ダウンライト設置。
◆玄関収納／可動棚板設置・スイッチコンセントプレート設置。
◆出入り口建具吊り込み・分電盤移設。
★定点撮影だと、工事の手順や進捗状況が一目瞭然です。
続いては、リノマンション施工画像 『 定点撮影・キッチン＋畳コーナー編 』
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
リノマンション施工画像 『 定点撮影・キッチン＋畳コーナー編 』
◆定点で撮影する
リノマンションの工程写真は、定点で撮影します。
リビングに入って左側のゾーンは「可動開閉間仕切り」で仕切られる畳コーナーとなります。
右側には開放感溢れるオープンキッチンが設置されます。
南面のバルコニーサッシとサンルームのサッシはカバー工法で新しいサッシに交換されます。
工程に添って、徐々に完成に近づいていく様子が手に取るように解ります。
★今回は、工程写真の枚数が多いため省略し、定点撮影のみご紹介いたします。
◆リノマンション施工画像 『 定点撮影・キッチン＋畳コーナー編 』
◆広角レンズの影響で、、やけに足が長く見える遠藤さん。。。
中古マンションスケルトンリフォーム 『 リノマンション 』 いよいよ、着工です。
◆天井・界壁／木軸下地組み工事
◆キッチン給水・給湯樹脂配管・排水配管更新／畳コーナー間仕切り下地組み
◆ユニットケーブル電気配線・空調冷媒配管／情報通信ケーブル用ＣＤ配管工事
◆界壁断熱下地・遮音床下地・ＬＬ４５施工
◆畳コーナー天井／網代貼り・開閉間仕切り枠設置・キッチンカウンター造作／床無垢フローリング貼り
◆システムキッチン資材搬入／オープンキッチン組立
◆リビングダイニング／天井・壁仕上げ・クロス貼り作業
◆畳コーナー／可動開閉間仕切り壁・扉吊り込み作業／天井ダクト照明・ダウンライト設置
◆サンルーム・リビングバルコニー／アルミサッシ・カバー工法施工
★定点撮影だと、工事の手順や進捗状況が一目瞭然です。
中古ヴィンテージマンションのスケルトンリフォーム 『 リノマンション 』 が、完成しました！！
リノマンション竣工写真 『 定点撮影・完成画像 』
詳しくは＞＞＞＞こちらをご覧ください。
リノマンション 『 施工前・施工後 』
『 エコ 』 が多用されています。
燃費・ＣＯ２排出量・自家発電・リサイクル、、、。
私たちが取り組む「リフォーム工事」は、
事業そのものが 既存住宅の再生業務という『 エコ 』 そのものです。
既存のインフラを取り壊し、新しく建設するのではなく、
既存の構造体を補強したうえで再利用し、インフィルを超！新築に再生する。
私たちプロリフォーマーは、資源再活用という社会的使命を持ちながら、
お客さまの多用なニーズに応えて理想的な住まいを実現させる仕事に携わることで、
自分自身の存在意義を実感しながら、事業としてきちんと成立する建設業者を目指しています。
東京・港区白金で、リノマンションが竣工しました。
３９年前のヴィンテージマンションが２００８年バージョンの 『 超！ 新築マンション 』 に再生されました。
よくある表現ですが、『 before・after 』 を掲載させていただきます。
ご覧ください。
◆サンルームから畳コーナー
★『 before 』
★『 after 』
◆主寝室＋ウォークインクロゼット
★『 before 』
★『 after 』
◆玄関＋廊下・水廻り
★『 before 』
★『 after 』
◆オープンキッチン＋リビング・サンルーム＋畳コーナー
『 before 』
★『 after 』
さあ、次の『仕事』は？
