マンションリフォームのライフデザインマンションリフォームの事例／リフォーム出来る事出来ない事

１９８０年当時、分譲マンションが、大量に建設されました。
管理規約で定められた、大規模修繕計画の内容は、主に１０～２０年以内で行うべき外壁・屋上防水や外部鉄部の塗装と、２０～２５年以内で行うべき、給排水の縦配管更新などが共用部のメンテナンス工事として計画されました。

しかし、各住戸のサッシについては、アルミは腐食しないという観点から、予算や工事時期については、明確に計上されてはいませんでした。

ところが、築３０年以上経過するとアルミサッシといえども、枠の腐食や歪みにより扉の開閉不良が起こってきます。

この時点で、戸車の交換や開閉調整といった一時的な処置で延命するのか、費用をかけて交換をするのか、検討が必要となります。

しかし、サッシ交換の工事費用が、修繕積立金で留保されているケースは非常に少ないのが現状です。

したがって、一時拠出金として、各住戸から徴収して費用充当せざるを得なくなりますが、全住戸の合意を得ることが難しく結果的に交換工事を見送るケースも多くなります。

一般的にバルコニーサッシは、区分所有法上では共用部とされているため、リフォーム工事では交換出来ないと思われています。

しかし、上記のような理由から大規模修繕での改修工事もなかなか進まないケースがほとんどです。

そこで、管理組合に適正な施工方法や外観が変わらない仕様を明記して申請し、個別リフォームでサッシ交換を行うことも可能です。

サッシ交換について詳しく読む > > >リフォーム現場日誌 >古くなったサッシを交換する

購入したマンションが『天井裏配管』だったら、ココだけは必須の確認事項。

この機会を逃さず、入居前スケルトンリフォームで上階からの排水配管を更新しておく。

築３０年以上経過したマンションに多く見られるのが天井裏配管です。
この画像は、築３７年が経過したマンションの天井裏配管です。
５Ｆの住居のスケルトンリフォーム工事で水廻り天井を撤去したところ、同じ間取りの上階（６Ｆ）の排水配管からの漏水が認められました。
このため、６Ｆの居住者の方に現場確認をお願いし、さらに弊社が仲介して、管理組合への対応を依頼すべく理事会宛に『漏水事故報告書』を提出しました。

このため、管理組合も緊急理事会を開くことになり、理事の方々が、急きょ現場確認に訪れました。
やはり、「百聞は一見に如かず」。
理事の方々も自宅と重ね合わせて、思いを巡らせていらっしゃいます。

６Ｆからは階下（５Ｆ）の天井裏に排水配管が入っていて、必要なところでスラブ貫通して、設備機器につながっています。

当時（１９７０年前後）の設備は、当然のことながら天井裏配管でした。
この工法だと、どの方向にでも排水勾配がとれたので排水にとっては、天井裏配管というのは悪いことではありませんでした。
しかし、マンションの場合には、区分所有法によって、上下階の所有区分や共用区分を明確にする必要性から、１９８３年（昭和５８年）の中高層共同住宅標準管理規約改訂以降は、共用部分と専有部分が明確にわけられて、配管設備そのものも、どちらかに位置づけられるようになってきました。

ところが、１９７０年代あるいは、それ以前に建てられたマンションでは、スラブ貫通の天井裏配管の管理分担は、管理組合によって、扱いが全く変わっています。
結局、この物件の事例では、５Ｆ天井裏の排水配管は、６Ｆの住戸所有者の専有部分として規定されていたため、漏水の補修工事費用は、６Ｆの居住者が負担することになりました。

もっとも、今回は、５Ｆの方がスケルトンリフォームを施工する状況のなかで、漏水事故が発見できた為、６Ｆの方にとっては木工事や内装仕上げ工事などの費用負担が発生することなく配管更新についてのみ費用発生しただけで処理することができました。

天井裏排水配管の更新工事について詳しい施工状況はこちらからをクリック

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